Articles juridiques

Lorsque nous sommes face à un bail portant sur des biens immeubles (bâtiment ou terre) affectés à une exploitation agricole, ce sont les dispositions spéciales de la loi sur le bail à ferme du 7 novembre 1988 qui trouvent à s’appliquer.

Cette loi a été modifiée récemment par un Décret de la Région wallonne du 02/05/2019, entrée en vigueur le 01/01/2020.

La loi mentionne de façon limitative et précise les motifs pour lesquels le bailleur peut mettre fin au bail.

Nous retrouvons ces motifs aux articles 6 à 8 bis de la loi sur le bail à ferme.

L’article 57 de la Loi prescrit que le congé doit être envoyé par écrit recommandé ou par exploit d’Huissier. Il doit contenir, notamment, le motif du congé et la date d’expiration du congé ainsi que les autres éléments énumérés à l’article 12.2, alinéa 1^er de la Loi.

Le preneur a un mois pour réagir à ce courrier à dater de l’envoi du congé par le bailleur.

A défaut de réaction dans le mois ou en cas de refus de congé, le bailleur doit introduire, au moyen d’une requête, une action en validation de congé dans les trois mois de l’envoi du congé devant le Juge de Paix (article 12.4 de la Loi). La compétence territoriale est déterminée par le siège d’exploitation du preneur.

Mais, conformément à l’article 1345 du Code judiciaire, le bailleur doit préalablement appeler le preneur en conciliation. Il est à noter que la procédure en conciliation devant le Juge de Paix est une procédure gratuite.

Ce n’est qu’ensuite que, à défaut de conciliation, la requête doit être envoyée au greffe de la Justice Paix dans le mois du procès-verbal de non conciliation.

Si ces formalités ne sont pas respectées, le congé est caduc et la demande en validation de congé sera jugée irrecevable.

Si vous vous retrouvez dans cette situation en tant que bailleur ou preneur le cabinet JGS AVOCATS se fera un plaisir de vous assister dans vos démarches. 

Pour JGS AVOCATS, Vanessa LEBOEUF

Le 1^er novembre 2020 entrera en vigueur la loi du 13/04/2019 portant création du code civil et y insérant un livre 8 : « La preuve ».

C’est au sein de ce livre 8 qu’est abordée la question de la contestation d’une facture par et contre une entreprise.

L’article 8.11, §4 dispose en effet que :

« Sauf preuve contraire, une facture acceptée par une entreprise ou non contestée dans un délai raisonnable fait preuve contre l'entreprise de l'acte juridique allégué.

  Une facture non contestée par une personne qui n'est pas une entreprise ne peut être considérée comme acceptée, sauf si cette absence de contestation constitue un silence circonstancié. Une facture acceptée, expressément ou tacitement, par une personne qui n'est pas une entreprise constitue une présomption de fait. Est nulle toute convention qui déroge aux règles du présent alinéa, conclue avant la naissance du litige. ».

Cette disposition reprend la jurisprudence actuelle selon laquelle une entreprise qui souhaite contester une facture doit le faire à bref délai au risque que son silence ne soit interprété comme une acceptation de la facture.

La loi ne prévoit pas de délai spécifique mais précise seulement que celui-ci doit être « raisonnable », ce caractère s’appréciant en fonction de toutes les circonstances de la cause (période de congés annuels, perturbations postales, nature de la contestation, temps mis par le fournisseur pour émettre la facture, …).

Il est donc conseillé à l’entreprise qui ne veut prendre aucun risque de contester la facture dans la semaine qui suit sa réception.

Une facture non contestée par une entreprise est donc considérée comme une facture acceptée.

Au contraire, une facture non contestée par une personne qui n’est pas une entreprise ne peut être considérée comme acceptée, sauf si cette absence de contestation constitue un silence circonstancié, c’est-à-dire un silence qui, au vu des circonstances, ne peut signifier autre chose qu’une acceptation.

En tout état de cause, tant pour un particulier que pour une entreprise, il est important de vérifier les conditions générales de l’émetteur de la facture qui prévoient dans certains cas un délai de contestation.

Le cas échéant, le débiteur de la facture sera tenu de le respecter pour autant que les conditions générales lui soient opposables et que le délai qui y est mentionné ne soit pas exagérément court.

Pour JGS Avocats, Emilie De Groote

Autrefois, si un bail de résidence principale n’était pas enregistré, le preneur pouvait quitter les lieux sans donner de préavis ni devoir payer une indemnité compensatoire de préavis.

Le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation applicable en Région wallonne est désormais un peu moins généreux.

Si un locataire devait constater que le bail qu’il a conclu n’a pas fait l’objet d’un enregistrement par son bailleur, il doit au préalable mettre son bailleur en demeure d’enregistrer le bail. A défaut pour le bailleur de s’exécuter dans les 30 jours suivant la mise en demeure, le bailleur sera en tort et le locataire pourra alors quitter les lieux sans délai de préavis.

Encore faut-il qu’il y ait eu un bail écrit entre les parties.

Tant qu’aucun bail n’a été établi dans un écrit respectant les mentions reprises à l’article 3 du Décret, le bailleur supporte toutes les conséquences de l'absence d'enregistrement du bail.

Dans ce cas, le preneur ne doit même pas mettre son bailleur en demeure d’enregistrer le bail (qui ne saurait l’être en raison de l’absence d’écrit) et il peut résilier son contrat de bail à tout moment, sans respecter de délais de préavis et sans payer d’indemnité compensatoire de préavis au bailleur.

Si vous voulez obtenir de plus amples informations, n’hésitez pas à prendre contact avec le cabinet JGS AVOCATS qui se fera un plaisir d’analyser votre cas et de vous conseiller au mieux.

 Pour JGS Avocats, Jean-Grégoire SEPULCHRE

Une confusion peut naître dans l’esprit de certaines personnes concernant le moment où une vente immobilière est définitive. 

On pourrait croire que la signature d’un compromis de vente ne donne aucune certitude concernant la vente. Dans le prolongement de cette idée, seul l’acte authentique garantirait le caractère définitif de la vente. Or, cela n’est pas correct d’un point de vue juridique.

En droit, le simple échange de consentements des parties suffit à faire naître un contrat de vente. Autrement dit, un simple accord verbal sur la vente suffit.

L’article 1583 du Code civil nous précise que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

En effet, il suffit que les parties se mettent d’accord sur les éléments essentiels de contrat qui sont au minimum la chose et le prix.

Le fait que la chose vendue ne soit pas livrée ou que le prix ne soit pas payé n’a aucune incidence sur la validité de la vente.

Pour se ménager une preuve ou pour matérialiser leur accord, les parties rédigent un compromis de vente. Toutefois, le compromis de vente n’est valable qu’entre les parties. Nous y reviendrons un peu plus tard.

En principe, le transfert de propriété s’opère immédiatement au moment de l’échange des consentements.

Il est à noter cependant que le transfert de propriété peut être différé dans le temps en cas de condition suspensive telle que la condition d’obtenir un prêt à la banque. 

Aussi, pour parer à l’effet immédiat du transfert de propriété, il est loisible aux parties d’inscrire dans le compromis de vente que le transfert sera postposé à la signature de l’acte authentique de vente ou à la délivrance de l’immeuble.

Mais alors, on pourrait croire que le passage devant le Notaire en vue de la signature de l’acte authentique de vente ne revêtirait pas d’importance particulière.

Il n’en est rien. Cette étape est importante étant donné qu’elle permettra la transcription hypothécaire. Ainsi, c’est à ce moment-là que la vente n’est plus seulement valable qu’entre les parties. Elle sera opposable aux tiers également. 

Si vous voulez obtenir de plus amples informations, n’hésitez pas à prendre contact avec le cabinet JGS AVOCATS qui se fera un plaisir d’analyser votre cas et de vous conseiller au mieux.

Pour JGS avocats, Vanessa Leboeuf

Tout comme de nombreux secteurs, le monde judiciaire est lui aussi affecté par la crise sanitaire actuelle.

Afin de lutter contre cette crise, une série de mesures ont été prises dont l’arrêté royal n° 2 du 9 avril 2020 qui prévoit la prolongation des délais de procédure et la procédure écrite devant les cours et tribunaux en matière civile.

Concernant les délais de procédure, les délais visés par l’arrêté royal sont essentiellement les délais de prescriptions, les délais pour introduire une action en justice, les délais pour introduire un recours et les délais de conclusions.

Le principe est que le délai qui expire entre le 9 avril 2020 et le 17 mai 2020 est prolongé d’une durée d’un mois et donc, jusqu’au 17 juin 2020.

A titre d’exemple, si le dernier jour pour interjeter appel d’un jugement expire entre le 9 avril 2020 et le 17 mai 2020, le délai d’appel est prolongé jusqu’au 17 juin 2020.

Quant aux conclusions, si A doit conclure pour le 30/04/2020 et B pour le 31/07/2020, le délai de A sera prolongé jusqu’au 17 juin 2020 car son délai expire entre le 9 avril et le 17 mai et, étant donné qu’il a bénéficié d’un délai supplémentaire de 48 jours, le délai de B est également reporté de 48 jours de sorte qu’il devra conclure pour le 17 septembre 2020.

Toutefois, en cas de procédure urgente, une partie peut demander au juge d’exclure la prolongation des délais de procédure.

Concernant la procédure écrite, l’arrêté prévoit que toutes les affaires fixées devant les cours et tribunaux pour être entendues à une audience prévue entre le 11 avril 2020 et le 17 juin 2020 inclus, et dans lesquelles toutes les parties ont remis des conclusions, sont de plein droit prises en délibéré sur la base des conclusions et pièces communiquées, sans plaidoiries.

La procédure écrite devient donc la règle en matière civile jusqu’au 17 juin 2020.

La condition selon laquelle toutes les parties doivent avoir remis des conclusions vise notamment à exclure les affaires dans lesquelles une partie n’est pas représentée par un avocat.

Si l’ensemble des parties s’oppose à la procédure écrite, l’affaire est remise à une date déterminée ou indéterminée. Par contre, si seulement l’une des parties s’oppose à la procédure écrite, le juge statue sur pièces. Il pourra décider de tenir l’audience éventuellement par vidéoconférence, de remettre le dossier à une date déterminée ou indéterminée ou de prendre l’affaire en délibéré sans plaidoiries (la décision du juge n’étant pas susceptible de recours).  

Pour JGS Avocats, Emilie De Groote

Suite à la conclusion d’un contrat de bail affecté exclusivement à l’habitation d’une famille ou d’une personne seule (maison, appartement, kot, etc.), une obligation repose sur le bailleur : l’obligation de faire enregistrer ce contrat.

Cette exigence est transcrite à l’article 53 du Décret du 15 mars 2018 applicable à la Région wallonne.

L’enregistrement d’un bail est une formalité qui consiste à faire mention de cet acte dans un registre qui y est destiné par l’intermédiaire du Bureau Sécurité juridique (département du SPF Finances) du ressort duquel l’immeuble est situé. Il n’est pas obligatoire de se rendre personnellement au bureau, un enregistrement par voie électronique est possible (envoi d’une copie du contrat de bail signé par les deux parties).

L’enregistrement de ce type de bail est gratuit et doit être fait dans un délai de deux mois à partir de la signature du contrat de bail.

L’accomplissement de cette formalité aura pour effet principal de donner « date certaine » au contrat de bail. De cette manière, il sera opposable à l’égard des tiers (les personnes qui ne sont pas signataires du contrat ne pourront prétendre qu’elles ne sont pas au courant de l’existence du bail). Cet enregistrement protège donc le locataire si le bailleur venait à vendre ou à donner le bien loué.

A contrario, le défaut d’enregistrement implique différentes sanctions dans le chef du bailleur. D’abord, une sanction fiscale peut lui être infligée (amende de 25 euros); les frais liés à un enregistrement tardif éventuel étant entièrement à la charge du bailleur.

Ensuite et pour inciter davantage le bailleur au respect de cette obligation d’enregistrement, une sanction civile spécifique fut également instituée à l’article 54 du décret ayant des conséquences tant pour le bailleur que pour le locataire.

En effet, le bailleur qui ne fait pas enregistrer le bail dans le délai de 2 mois pourra se voir imposer la résiliation du bail par le preneur sans que celui-ci ne doive respecter le délai de préavis imposé ni supporter l’éventuelle indemnité due. Le locataire doit néanmoins avoir adressé au préalable une mise en demeure d’enregistrer le bail au bailleur, qui doit être restée sans suite pendant une durée d’un mois.

Cette situation peut donc s’avérer fortement dommageable pour le bailleur qui devra faire face à un vide locatif imprévu sans qu’aucune indemnité ne puisse le compenser.

Enfin, le décret wallon prévoit, en son article 57 alinéa 2, une sanction civile supplémentaire dans le chef du bailleur en cas d’absence d’enregistrement, à savoir l’absence d’indexation du loyer qui lui serait favorable.

Ainsi, tant le bailleur que le preneur ont tout intérêt à ce que le contrat qui les lie soit enregistré. Bien que l’obligation repose sur les épaules du bailleur, le locataire pourra toujours présenter le contrat de bail à l’enregistrement, lui assurant ainsi une occupation paisible des lieux.

Vous ne savez pas si votre contrat de bail est bien enregistré ? Identifiez-vous sur Myminfin et cliquez sur « consultez mes baux en location » dans la rubrique « Mon habitation et mes biens immobiliers ».

Pour JGS AVOCATS, Clémence Rombaut

En cette période de crise sanitaire, les universités francophones ont été obligées d’organiser un enseignement à distance jusqu’à la fin du quadrimestre. Cela a été annoncé le 24 mars 2020. Par conséquent, les étudiants ayant conclu un contrat de bail étudiant en début d’année académique se retrouvent avec un kot qui, pour la plupart, ne leur est plus utile.

Les étudiants peuvent-ils mettre fin à cette location de kot en raison des conséquences de la crise sanitaire ?

Analysons en premier lieu le Décret sur le bail d’habitation du 15 mars 2018.

Ce nouveau décret a introduit un nouveau bail : le bail étudiant. Les dispositions spécifiques à ce contrat se trouvent aux article 76 à 84 du Décret.

L’article 81 règle la manière dont le contrat peut prendre fin.  L’article précise que le préavis ne peut plus être donné après le 15 mars. Il n’est donc plus possible de mettre fin au bail de kot par simple renon avec préavis.

Deuxièmement, on pourrait se demander si le bail n’est pas tout simplement devenu caduc en raison de la disparition de sa cause.

Un contrat doit inévitablement avoir une cause. Il s’agit des mobiles qui ont motivé une personne à conclure un contrat. Dans le présent cas, la cause du contrat de bail étudiant est la volonté de l’étudiant locataire de se trouver à proximité de l’université afin d’y suivre les cours durant l’année académique.

Malheureusement, la Cour de cassation a déjà affirmé à plusieurs reprises que la validité de la cause s’analyse au moment de la formation du contrat et que sa disparition ultérieure est sans effet sur le contrat.

Enfin, on peut se demander si le contrat de locataire de kot ne pourrait pas être suspendu ou annulé en raison d’un cas de force majeure.

Le seul cas de force majeure envisagé dans le droit commun des baux d’habitation concerne la perte de la chose louée (article 12 du Décret), ce qui n’est pas le cas en l’espèce : la crise actuelle n’entraîne pas la possibilité d’occuper le kot.

Par contre, on pourrait envisager la force majeure dans le chef du locataire : Si le locataire démontre que la crise sanitaire actuelle rend impossible le paiement de son loyer, il pourrait tenter d’obtenir une suspension ou annulation du contrat pour cause de force majeure. Cela nécessite toutefois de démontrer que les parents qui assumaient le paiement du loyer se trouvent actuellement en chômage économique et que la baisse de leurs revenus ne leur permet plus de faire face au paiement du loyer du kot de leur enfant. Ou encore : l’étudiant devrait démonter qu’il payait exclusivement son loyer grâce aux revenus d’un job qu’il ne peut plus exercer pour l’instant.

Ce ne sera donc pas évident à démontrer et cela nécessitera d’apporter un maximum de preuves concernant les revenus et charges de l’étudiant et de sa famille avant la crise et ce qui a changé depuis lors.

En cas de litige, le Juge devra trancher au cas par cas.

Ce qui semble plus évident c’est qu’une certaine tolérance sera accordée en cas de demande d’échelonnement du paiement des loyers en cours.

En attendant, rien n’empêche évidemment de trouver un arrangement avec leur bailleur.

Vanessa Leboeuf et Jean-Grégoire Sepulchre

La loi sur le bail à ferme mentionne de façon limitative et précise les motifs pour lesquels le bailleur peut mettre fin au bail (article 6 à 8 bis de la loi sur le bail à ferme).

Le bailleur peut notamment donner un renon en vue d’ériger une construction conformément à l’article 6, 1^er, 2° de la loi sur le bail à ferme qui dispose :

« (…) le bailleur peut mettre fin au bail à tout moment en vue de donner aux biens loués une affectation conforme à leur destination finale, lorsque les baux concernent des terrains non bâtis qui, au moment du congé, doivent être considérés comme terrains à bâtir sans que des travaux de voirie doivent y être effectués au préalable ».

La loi précise donc que le congé peut être donné à tout moment lorsque le bailleur projette de faire ériger une construction sur le terrain loué.

L’affectation doit être conforme à la destination finale du bien loué. La destination finale du terrain est de recevoir une construction qui ne peut seulement revêtir un caractère accessoire (P. Papleux, « La fin du bail à ferme », Le bail à ferme. Un état des lieux, Die Keure, Brugge, 2015, p. 90).

En effet, « des constructions secondaires ou accessoires ne pourraient suffire si elles ne sont pas objectivement indispensables ou, au moins, essentiellement utiles à une habitation ou à un bâtiment industriel » (V. et P. Renier, « Le bail à ferme », Répertoire notarial, Tome VIII, Larcier, Bruxelles, 1992, n° 219).

Dans cette idée, le Juge de paix de Herve a justement estimé qu’un abri de jardin ne permet pas de rendre le congé valide (J.P. Herve, 18 juin 1983, Jur. Liège, 1985, pp. 604 à 607).

On peut noter que, par analogie, un abri petit pour animaux ne peut pas être considéré comme une construction principale et indispensable à une habitation et fait obstacle à la validité du congé.

C’est d’ailleurs ce qui a été décidé dans un jugement du 18/10/2019 de la Justice de paix de Dinant.

Pour toute question ou information supplémentaire, le cabinet JGS avocats se fera un plaisir de vous renseigner.

Pour JGS avocats, Vanessa Leboeuf

Depuis la réforme du droit des sociétés, le nombre de sociétés a considérablement diminué. Désormais, il n’en existe plus que six : la société simple, la société en nom collectif, la société en commandite, la société à responsabilité limitée, la société anonyme et la société coopérative.

Dans le présent article, nous nous concentrerons sur la SRL, anciennement SPRL, qui est généralement considérée comme la forme légale de société la plus appropriée à une petite ou moyenne entreprise.

Quels sont les principaux changements depuis la réforme ?

Tout d’abord, la SRL peut être fondée par une seule personne. La fondation par deux personnes minimum n’est donc plus une exigence de base comme c’était le cas pour la SPRL. Le fondateur peut être une personne physique ou une personne morale.

Ensuite, la notion de capital social a disparu avec la réforme. L’exigence d’un capital minimum de 18.550 € nécessaire à la constitution de la société n’est plus d’application. Il faudra toutefois s’assurer que la société dispose de moyens financiers suffisants pour lancer l’activité. A cet égard, le fondateur devra présenter un plan financier très détaillé lors de la constitution.

La SRL se voit également offrir un cadre flexible concernant la cession d’actions. En effet, dans la SRL, la cessibilité des actions peut être réglée tout à fait librement, de sorte que l’on peut faire de la SRL tantôt une société très fermée, tantôt une société très ouverte.

Enfin, c’est désormais le droit des sociétés du pays où est établi le siège social statutaire qui s’applique.

Pour le reste, la SRL reste une société qui dispose d’une personnalité juridique propre ainsi que d’un patrimoine propre. La responsabilité y est également toujours limitée de sorte que les actionnaires s’engagent uniquement à concurrence de leur apport.

Quant au champ d’application, tombent dans le nouveau régime les sociétés constituées après l’entrée en vigueur de la réforme, soit le 1^er mai 2019.

Les sociétés déjà existantes, quant à elles, ont jusqu’au 1^er janvier 2024 pour adapter leurs statuts au nouveau droit des sociétés, entre-temps, elles restent soumises à l’ancien régime. 

Pour JGS Avocats, Emilie De Groote

Lorsqu’une partie s’oblige à verser à une autre une somme d’argent (suite à un achat, un prêt, une location…), le créancier insère souvent une clause pénale dans le contrat. C’est une clause par laquelle le débiteur s'engage à payer, en cas de retard dans l’exécution de la convention, une compensation forfaitaire pour le dommage subi par le créancier en raison de ce retard. Cette compensation est généralement fixée à un pourcentage de l’obligation principale.

A titre d’exemple, si vous commandez des biens x et y, il est fort probable que le bon de commande prévoie un délai dans lequel la marchandise devra être payée et que, à défaut, le montant de la facture sera majoré de 15% à titre de dommages et intérêts.

Ce type de clause est en principe légal. Encore faut-il que le créancier qui entend s’en prévaloir démontre que cette clause avait été portée à la connaissance de son cocontractant au plus tard lors de la conclusion du contrat et que celui-ci l’avait acceptée.

Par ailleurs, la loi pose un double garde-fou :

1) Si le contrat est conclu avec un consommateur, la clause est nulle dès l’instant où le contrat ne prévoit aucune réciprocité. Autrement dit, le contrat doit prévoir par exemple que le vendeur d’engage lui-même à verser une indemnité équivalente en cas de retard dans l’exécution de ses propres obligations. Si la clause pénale ne prévoit pas cette réciprocité, elle est tout simplement nulle.

2) De plus, en vue d’éviter que des clauses pénales astronomiques puissent être appliquées, le juge peut, d'office ou à la demande du débiteur, réduire la peine lorsque la somme excède manifestement le dommage que les parties pouvaient prévoir en cas d’inexécution de la convention. Le Juge veillera dans ce cas à analyser quelle était la situation des parties lors de la conclusion du contrat. Il importe peu en effet de vérifier si le créancier a réellement subi un dommage en raison de l’inexécution ou de l’exécution tardive du contrat. Si le dommage était potentiellement envisageable lors de la conclusion du contrat, la pénalité est due, mais uniquement dans la mesure de ce qui était prévisible. L’expérience démontre que, actuellement, les clauses pénales de plus de 10% sont généralement réduites.

Pour JGS AVOCATS, Jean-Grégoire SEPULCHRE

Un usufruitier peut être une personne âgée qui a vendu la nue-propriété sa maison pour compléter sa pension tout en continuant à y vivre. L’acheteur est appelé le nu-propriétaire.

L’usufruitier peut être aussi le conjoint survivant qui recueille la maison familiale dans le cadre d’une succession. Les enfants sont nu-propriétaires.

Lorsque des réparations doivent être effectuées des conflits peuvent surgir concernant la prise en charge de celles-ci.

Le Code civil définit les réparations qui doivent être prises en charge par l’usufruitier ainsi que celles qui doivent être prises en charge par le nu-propriétaire.

Ainsi, l’article 605 du Code civil énonce que « l’usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu ».

L’article suivant énumère ce qui fait l’objet de grosses réparations. Ce sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Et l’article précise que toutes les autres réparations sont d'entretien.

Ces articles ne listent pas toutes les réparations à charge de l’usufruitier. Une jurisprudence abondante donne des critères d’appréciation et départage ce qui fait l’objet de grosses réparations ou de réparations d’entretien, tout en respectant l’esprit de la loi.

Ainsi, la Cour de cassation définit avec plus de précision la notion de grosses réparations :

« Les grosses réparations sont les gros travaux de rétablissement et de reconstruction, ayant pour objet la solidité générale et la conservation du bâtiment dans son ensemble, qui revêtent un caractère de réelle exception dans l’existence même de la propriété et dont les frais requièrent normalement un prélèvement de capital » (Cass., 22 janvier 1970, Pas., p.428).

Tandis que les réparations plutôt de l’ordre de rénovations (poncer, repeindre, rejointoyer, recoller etc.) sont des réparations d’entretien.

A titre d’exemple, le Juge de Paix d’Ixelles  a décidé que les réparations ou remplacements concernant une chaudière et ses accessoires sont des réparations d’entretien à charge de l’usufruitier (J.P. Ixelles (2ème cant.), 8 septembre 1999, J.J.P., 2000, pp. 400 et s).

Le Juge de Paix de Forest a estimé que les travaux de rejointoyage d’une cour et de restauration du béton sont des réparations d’entretien (J.P. Forest, 7 juin 2002, R.C.D.I., 2006/4, p.50).

La jurisprudence ajoute que les réparations estimées à quelques milliers d’euros étant des réparations d’entretien ou de grosses réparations provenant d’un manque d’entretien sont à charge de l’usufruitier. Ce n’est donc pas le coût éventuellement un peu plus élevé de ces réparations qui engendre une qualification de « grosses réparations ».

Pour toute question ou information supplémentaire, le cabinet JGS avocats se fera un plaisir de vous renseigner. 

Pour JGS avocats, Vanessa Leboeuf

Le consommateur qui éprouve des difficultés pour le remboursement de son ou de ses contrats de crédit peut demander des facilités de paiement. Ces dernières permettent de rééchelonner les paiements à effectuer par le consommateur et, le cas échéant, d’allonger le délai de remboursement.

Cette procédure visée à l’article VII.107 du Code de droit économique ainsi qu’aux articles 1337bis et suivants du Code judiciaire peut être utilisée en cas de simples difficultés de paiement mais également en cas de dénonciation du crédit.

Pour pouvoir obtenir des facilités de paiement, le consommateur doit prouver que sa situation financière s’est aggravée depuis l’octroi du prêt. Le consommateur devra donc faire état de circonstances qui ont entrainé une réduction de ses revenus ou une augmentation de ses charges. Il peut s’agir de causes totalement imprévisibles (accident, maladie, fermeture d’entreprise, …) ou propres au consommateur (divorce, naissance, démission, licenciement, etc.).

Au préalable, le consommateur doit adresser au prêteur une lettre recommandée contenant la demande de facilités de paiement ainsi que les motifs de celle-ci.

En cas de refus du prêteur ou à défaut de réaction de sa part dans le mois, le consommateur pourra s’adresser au juge de paix du lieu de son domicile en déposant une requête invitant le magistrat à lui accorder les facilités de paiement en question.

La requête est déposée en autant d’exemplaires qu’il y a de parties et il doit y être joint une copie du contrat de crédit.

Le juge convoque ensuite les parties et prend une décision en fonction du cas d’espèce.

Cette procédure est strictement gratuite (exemptée de mise au rôle). Par contre, les indemnités de procédure pourront être accordées par le juge au consommateur ou au créancier.

En outre, lorsque l’octroi de facilités de paiement augmente les coûts du contrat de crédit, le juge de paix fixe la part devant être prise en charge par le consommateur.

Le bureau JGS vous conseille dans vos démarches. 

Pour JGS avocats, Emilie De Groote

Vous souhaitez planter un châtaignier ou un cerisier dans votre jardin ? Faites attention à respecter les distances par rapport aux terrains voisins. D’après le Code rural, les arbres de haute tige doivent être plantés à la distance consacrée par les usages constants et reconnus et, à défaut, à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux fonds. Cette distance est limitée à 50 centimètres pour les petits arbres ou les haies vives.

Qu’entend-on par usages constants et reconnus ? Il s’agit évidemment d’une question de fait laissée à l’appréciation du juge en cas de litige. Le juge recherchera si l’usage invoqué (par exemple, planter à 1 mètre de la ligne séparatrice) existe depuis une longue durée, s’il est uniforme pour une région donnée, s’il est public et reconnu, etc. En cas de doute, mieux vaut planter à deux mètres.

La loi vise par ailleurs les « arbres de haute tige », qu’est-ce à dire ? Il s’agit souvent d’une appréciation de bon sens : l’espèce ou la nature de l’arbre est à cet égard déterminante. Tout le monde conviendra que cela vise le chêne, le pommier ou le conifère, c’est-à-dire des arbres dont la hauteur dépasse facilement deux à trois mètres. Il se peut toutefois que l’arbre que l’on plante soit incorporé à une haie, tel un charme par exemple. Il ne s’agit plus alors d’un arbre de haute tige puisque sa destination est différente et qu’il sera maintenu à petite taille.

Par ailleurs, si les propriétés sont séparées par un mur mitoyen, les arbres fruitiers peuvent alors être plantés en espalier de chaque côté du mur sans que l’on soit tenu d’observer aucune distance.

En cas de non respect, le voisin peut exiger l’arrachage des arbres plantés à mauvaise distance, mais il ne peut y procéder lui-même.

Le bureau JGS vous conseille dans vos démarches.

Pour JGS AVOCATS, Jean-Grégoire SEPULCHRE

Un locataire peut se retrouver en médiation de dettes.

Dans ce cadre, cette personne peut se retrouver avec des arriérés de loyers dont le médiateur de dettes devra prendre en compte lors de l’établissement de son plan de remboursement aux créanciers (voyez l’article précédent « Le règlement collectif de dettes »).

La question qui se pose dès lors est de savoir si la garantie locative revient en priorité au bailleur ou si elle doit être reversée au médiateur de dettes. En d’autres termes, il s’agit de savoir si le montant de la garantie locative doit servir à payer les arriérés de loyers ou si elle doit arriver sur le compte de la médiation afin de participer au paiement de chacune des créances.

Selon l’article 1675/7, paragraphe 1^er, alinéa 1^er du Code judiciaire. La décision d’admissibilité au règlement collectif de dettes fait naître une situation de concours entre les créanciers. En principe, les créanciers doivent être mis sur le même pied d’égalité et aucun d’eux ne peut recevoir le paiement de sa créance en priorité.

Par exception, l’article 8 de la loi hypothécaire indique que certains créanciers peuvent être payés par priorité s’ils bénéficient d’un privilège ou d’une sûreté (des causes de paiement préférentiel).

Or le législateur a institué un privilège au profit du bailleur. L’article 62, paragraphe 1^er, alinéa 3 du nouveau Décret relatif au bail d’habitation énonce que « le bailleur acquiert un privilège sur l'actif du compte pour toute créance résultant de l'inexécution totale ou partielle des obligations du preneur ».

Mais alors comment le législateur a concilié la règle du concours avec la règle des causes de paiement préférentiel ? C’est à l’article 1675/7, paragraphe 1^er, alinéa 3 que se trouve la réponse. Il y est dit que les sûretés et privilèges sont suspendus sauf en cas de réalisation de l’assiette de la sûreté ou privilège.

Dans les faits, si le juge de paix ordonne qu’il soit mis fin au contrat à cause des arriérés de loyers et la libération de la garantie locative, on peut considérer qu’il y a réalisation de l’assiette du privilège. Ainsi, la garantie locative reviendra au bailleur et servira à payer les arriérés de loyers. C’est en tout cas ce qui a été décidé par le Tribunal du Travail de Bruxelles francophone dans une décision du 9 mai 2018.

Pour JGS avocats, Vanessa Leboeuf

En matière de contrat d’entreprise (construction, rénovation…), la différence entre la résolution et la résiliation du contrat est souvent malaisée à percevoir.

Cependant, il est capital de bien différencier ces deux modes de dissolution du contrat, leurs conséquences en pratique n’étant pas les mêmes.

Alors que l’article 1794 du Code civil octroie, au maître de l’ouvrage uniquement, la faculté de résilier unilatéralement le contrat indépendamment de toute faute dans le chef de l’entrepreneur et moyennant indemnisation de ce dernier, l’article 1184 du Code civil permet à chacune des parties de demander la résolution du contrat avec dommages et intérêts en cas de manquement de l’autre partie à ses obligations. 

En optant pour la résiliation, le maître de l’ouvrage peut donc mettre fin au contrat sans devoir motiver sa décision et sans mise en demeure préalable, le pendant de cette faculté étant qu’il devra indemniser l’entrepreneur de toutes ses dépenses et travaux déjà effectués ainsi que de son manque à gagner.

Par contre, en optant pour la résolution du contrat, le maître de l’ouvrage pourra bénéficier de dommages et intérêts à condition, premièrement, d’avoir mis préalablement l’entrepreneur en demeure d’exécuter ses obligations et, deuxièmement, de démontrer l’existence d’un manquement contractuel grave dans le chef de celui-ci.

Fréquemment, le maître de l’ouvrage met fin au contrat sans préciser clairement la voie qu’il emprunte. Le cas échéant, s’il ne précise pas les motifs de sa décision, la tendance est de considérer qu’il l’a fondée sur l’article 1794 du Code civil avec la conséquence qu’il sera contraint de payer une indemnité de résiliation à l’entrepreneur, alors qu’il aurait lui-même pu prétendre à un droit à indemnisation sur base de l’article 1184 du Code civil en cas de manquements graves de ce dernier.

Il convient donc d’être attentif au choix du mode de dissolution de son contrat, d’autant plus que la jurisprudence est assez sévère en la matière et n’admet pas facilement la requalification de la résiliation en résolution.

Le bureau JGS vous conseille dans vos démarches.

Pour JGS AVOCATS, Emilie De Groote

Si vous avez mis un bien en location, il peut arriver que votre locataire décède sans laisser d’héritier. Ou encore : ces derniers sont connus mais vous signalent qu’ils n’entendent pas accepter la succession et vous laissent donc avec un bien occupé...

En Région wallonne, l’article 46 Décret sur le bail d’habitation du 15 mars 2018 dispose que, dans ce cas, le bail est résilié de plein droit, sans préavis ni indemnité, après un délai de trois mois à dater du décès.

Si l’habitation est inoccupée, vide de tout bien au décès du preneur, le bailleur peut le faire constater par un huissier. Dans cette hypothèse, le bail est résilié de plein droit à la date du constat sans préavis ni indemnité.

Si par contre le bien loué est toujours meublé, le bailleur doit faire établir un constat d’huissier qui doit inventorier tous les biens. Il est conseillé que l’huissier établisse un reportage photographique et profite de son passage pour relever les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité.

A l’issue du délai de trois mois suivant le décès du locataire, si aucun héritier ne s’est manifesté, le Décret stipule que le bailleur peut récupérer le bien loué, tout en gérant les meubles du locataire défunt « en bon père de famille », à charge de la succession. Le législateur se garde toutefois bien de préciser ce que cela signifie exactement.

Si l’inventaire établi par l’huissier devait révéler l’existence de meubles de valeurs, le bailleur sera prudent en faisant entreposer ces meubles chez un garde-meubles. Comme il devra sans doute avancer les frais du déménagement et du premier mois de location du garde-meuble, le bailleur sollicitera dans le même temps, auprès du Tribunal, la désignation d’un curateur à succession vacante. Ce dernier se chargera alors de rechercher d’éventuels héritiers et de vendre le cas échéant le mobilier. Et le bailleur pourra alors prétendre au remboursement des frais avancés.

Mais généralement l’inventaire établi par l’huissier démontrera que le mobilier laissé par le locataire défunt est sans grande valeur. Il serait alors contraire à l’intérêt de la succession d’engager des frais de déménagement et de location d’un garde-meuble. A mon avis, le bailleur devra dans ce cas faire appel à un vide-grenier ou un brocanteur qui, souvent, acceptera de vider l’immeuble gratuitement (ou pour un faible montant), mais pour autant qu’on lui laisse emporter gratuitement le mobilier. Ce faisant le bailleur agira en bon père de famille puisqu’il n’aggravera pas le passif de la succession avec des frais inutiles.

Il faut néanmoins faire preuve de prudence puisque la loi est vague sur le sujet et que la doctrine et la jurisprudence n’ont pas encore eu l’occasion de se positionner. Ce sera de toute manière une situation à résoudre au cas par cas en fonction des éléments propres à chaque dossier.

Il reste que, le temps de récupérer le bien loué, le bailleur ne percevra normalement plus aucun loyer. Si le locataire avait constitué une garantie locative, le bailleur peut la récupérer en compensation des loyers impayés, mais pour ce faire il doit déposer une requête unilatérale auprès de la Justice de Paix.

Il est vraisemblable que le montant de la garantie locative sera insuffisant pour compenser la perte des loyers, les éventuels dégâts locatifs, les arriérés de charges, voire les frais de garde-meuble. Si la succession lui semble bénéficiaire, le bailleur aura alors intérêt à saisir ensuite le Tribunal pour qu’il nomme un curateur à succession vacante dans l’espoir d’obtenir le paiement du solde lui restant dû.

Pour JGS Avocats, Jean-Grégoire SEPULCHRE

 Le règlement collectif de dettes est une procédure en justice qui a été introduite par la loi du 5 juillet 1998.

Son objectif est de rétablir la situation financière de la personne surendettée en remboursant tout ou une partie de ses dettes et en lui permettant de vivre une vie conforme à la dignité humaine.

Lorsqu’une médiation de dettes intervient elle permet de souffler et de reprendre le contrôle de la situation. Mais ce n’est pas une mesure à prendre à la légère. Elle engendre des engagements et des contraintes qui seront expliqués ci-après.

Tout d’abord, qui peut entrer en RCD ?

Une personne physique, surendettée qui n’est pas commerçante ou qui ne l’est plus depuis 6 mois, n’ayant pas organisé son insolvabilité. De plus, elle ne doit pas avoir été révoquée d’un précédent RCD (il y a un délai d’épreuve de 5 ans à dater du jugement qui prononce la révocation).

Ensuite, comment introduire sa demande ?

Il faut adresser une demande (une requête) en règlement collectif de dettes au Tribunal du Travail du lieu du domicile du demandeur.

Au besoin, le demandeur peut être assisté d’un avocat ou d’un service de médiation.

Après analyse de la demande, le Tribunal accepte le cas échéant en prononçant une ordonnance d’admissibilité et il désigne un médiateur de dettes, éventuellement proposé par le demandeur.

Quels sont les avantages ?

Suite à la décision d’admissibilité, les créanciers ne peuvent plus poursuivre le débiteur et les intérêts des dettes sont suspendus. Il faut aussi savoir que les biens immeubles ne doivent pas nécessairement être vendus afin d’apurer les dettes. Un plan de remboursement sera proposé par le médiateur aux créanciers en fonction des possibilités du débiteur.

Quelles sont les contraintes ?

Toutes les ressources du débiteur en médiation doivent être versées directement au médiateur. Le médiateur reverse au médié un pécule pour lui permettre de payer ses charges courantes et, lorsque c’est possible, une retenue est effectuée pour payer les dettes. Il est important de savoir que, pendant la procédure, le médié ne peut pas aggraver son insolvabilité. La procédure dure entre 5 et 7 ans maximum, en principe.

A l’issue, si tout n’est pas remboursé il y a effacement purement et simplement du reste des dettes.

Si vous vous sentez dans l’impasse face à un endettement ingérable et que vous songez à recourir à la médiation de dettes, le cabinet JGS avocats se fera un plaisir de vous donner de plus amples précisions et des explications supplémentaires.

Pour JGS avocats, Vanessa Leboeuf

 Dans certaines situations, il arrive qu’une personne ne se sente plus apte à gérer divers actes de la vie quotidienne que ce soit le règlement des factures, la gestion des comptes, l’accomplissement d’actes juridiques ou autre.

Le cas échéant, il n’est pas rare qu’un membre de la famille ou une personne proche s’occupe de la gestion de ces actes à la demande de la personne concernée.

On peut alors se trouver face à la figure juridique qu’est le mandat.

Le mandat se définit comme le contrat par lequel une partie, appelée le mandant, charge une autre personne, appelée le mandataire, du pouvoir, qu’elle accepte, de la représenter afin de réaliser, en son nom et pour son compte, un acte juridique.

Loin d’être une tâche anodine, le mandat entraine une série d’obligations pour le mandataire qui se devra d’être prudent et consciencieux dans sa gestion.

Cet article abordera une seule des obligations du mandataire mais non des moindres : la reddition de compte.

Aux termes de l’article 1993 du Code civil, « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu, n’eût point été dû au mandant ».

Pour remplir à bien cette obligation, le mandataire ne peut se contenter d’informer le mandant de l’issue de sa mission, il doit, tout d’abord, informer le donneur d’ordre du déroulement et du résultat de sa mission. Il doit, ensuite, établir, au terme de sa mission un état détaillé des recettes et des dépenses ; ce compte de gestion doit être arrêté par le mandant. Enfin, si la reddition de compte se solde par un reliquat à charge du mandataire, celui-ci est tenu d’en verser le montant au mandant.

Cette obligation est souvent mise en pratique lorsque le mandant finit par être placé sous administration de biens. Le mandataire doit alors rendre compte de sa gestion à l’administrateur et s’expliquer sur les diverses opérations qui ont été effectuées dans le cadre de sa mission et ce au moyen de pièces justificatives.

Il est donc primordial que le mandataire respecte cette obligation puisqu’à défaut, sa responsabilité peut être engagée. En effet, le mandataire peut, le cas échéant, être condamné à rembourser les sommes sur lesquelles il n’a pu s’expliquer.

Le bureau JGS vous conseille dans vos démarches.

Pour JGS AVOCATS, Emilie De Groote

         La loi de 1991 sur le bail de résidence principale a été remplacée en Région wallonne par le Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation. Ce Décret s’applique à tous les baux (anciens ou nouveaux) à partir du 1^er septembre 2018, sauf pour les baux de courte durée (moins de trois ans) en cours au 1^er septembre.

         Ce Décret apporte quelques modifications majeures par rapport à l’ancien régime. Nous y reviendrons ultérieurement. D’autres dispositions demeurent inchangées. Il en va ainsi de la possibilité pour le locataire de solliciter une prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles.

C’est l’article 11 de la loi de 1991 qui réglementait cette matière. Le Décret de 2018 reprend cette disposition pratiquement mot pour mot dans son article 56.

Ainsi, dans le cadre d’un bail de résidence principale, lorsque le contrat vient à échéance ou prend fin par l’effet d’un congé, le preneur peut demander une prorogation s’il justifie de circonstances exceptionnelles. Cette prorogation doit être demandée à peine de nullité par lettre recommandée adressée au bailleur au plus tard un mois avant l’expiration du bail. A défaut d’accord entre parties, il appartient au Juge de Paix de fixer la durée de la prorogation. Il tient compte de l’intérêt des deux parties et notamment du grand âge éventuel d’une des parties. Il peut accorder le cas échéant une augmentation de loyer et réduire l’indemnité éventuellement due par le bailleur qui a donné initialement le congé.

         Le caractère exceptionnel des circonstances est laissé à l’appréciation du Juge en cas de litige. Les circonstances ne peuvent pas être exclusivement imputables à la faute du preneur. Ce serait le cas d’un locataire qui n’a rien entrepris pour trouver un nouveau logement par exemple. Pour le reste, on peut relever différents cas d’application déjà retenus par la jurisprudence : la maladie du locataire, le retard pris dans les travaux du nouveau logement (pour autant que ce retard soit indépendant du fait du locataire), des difficultés conjugales, etc. Notons que le simple fait que le congé émanait du preneur lui-même ne l’empêche pas de faire valoir la survenance de circonstances exceptionnelles par la suite.

         La prorogation peut être renouvelée une seule fois pour les mêmes raisons, mais rien n’empêche d’introduire d’autres demandes si de nouvelles circonstances exceptionnelles sont entre-temps apparues. Le Juge statuera toujours en tenant compte de tous les intérêts en présence.

Le bureau JGS vous conseille dans vos démarches.

Pour JGS Avocats, Jean-Grégoire SEPULCHRE

Impossible aujourd’hui d’ignorer l’existence de ce document appelé communément « car-pass ». Ce document protège les acheteurs particuliers contre les fraudes ou les contrefaçons kilométriques d’une voiture d’occasion. Le car-pass a été instauré par la loi du 12 mars 2000 et puis la loi du 11 juin 2004 et est délivré par l’A.S.B.L. Car-Pass. Auparavant, il n’était pas compliqué de manipuler le compteur kilométrique d’un véhicule d’occasion.

Désormais, le car-pass accompagne le véhicule immatriculé sur le territoire de la Belgique en répertoriant les kilométrages connus et les dates correspondantes. Il peut être demandé indépendamment d’un contrôle technique et coûte actuellement 7,50 €. Il assure ainsi que le potentiel acheteur puisse s’engager dans le contrat de vente en pleine connaissance de cause (en effet, le kilométrage est un élément essentiel qui détermine le prix d’achat). C’est d’ailleurs pour cela que la loi prévoit que le car-pass doit être délivré « lors de la vente ».

Dans la pratique, il n’est pourtant pas étonnant de constater que le vendeur et l’acheteur conviennent de laisser à ce dernier le soin de passer le véhicule au contrôle technique et de se voir délivrer le car-pass à ce moment-là. Cependant, l’acheteur et le vendeur doivent avoir conscience de l’existence de cette obligation au moment de la conclusion du contrat de vente. En effet, une clause contraire insérée dans le contrat de vente n’est pas acceptée par la loi pour se dégager de cette obligation. 

Cette obligation légale est accompagnée d’une sanction en cas de non-respect. La loi prévoit en son article 7 que la non-délivrance du document car-pass est sanctionnée par la résolution de la vente. Cela veut dire que chacune des parties est tenu de restituer ce qui a été reçu et le contrat est censé n’avoir jamais existé.

L’article de la loi précise que l’acheteur peut obtenir la résolution de la vente s’il en fait la demande. Dans ce cas, il n’est pas requis que l’acheteur ait été effectivement victime de fraude sur le kilométrage. Corrélativement, l’article ne permet pas de demander des dommages et intérêts. Enfin, d’après le texte, le juge ne dispose pas de pouvoir d’appréciation. S’il constate que le car-pass n’a pas été délivré il doit prononcer automatiquement la résolution de la vente.

Sur ce dernier point, il convient néanmoins de relever un jugement de la Cour d’appel de Liège du 18 janvier 2011, confirmé par la Cour de cassation dans un arrêt du 4 mai 2012. Le juge a estimé que la résolution « n’est pas automatique et que l’acheteur peut y renoncer [même implicitement, nous ajoutons] ».

Malgré le texte de la loi, il convient donc de ne pas se reposer abusivement sur cette obligation légale. En effet, les juges pourraient considérer qu’accepter de ne pas se voir délivrer le car-pass au moment de la vente puis réclamer sa résolution pourrait être constitutif d’un comportement abusif.

Pour toute question ou information supplémentaire, le cabinet JGS avocats se fera un plaisir de vous renseigner.

Pour JGS Avocats, Vanessa Leboeuf.

En 1997, le législateur a intégré le concept d’excusabilité dans la loi sur les faillites.

Ce principe permet au failli personne physique d’avoir la garantie de ne pas être poursuivi par les créanciers dont les dettes seraient restées non apurées au terme de sa faillite. De la sorte, le failli peut redémarrer une nouvelle activité commerciale sans crainte. 

L’excusabilité vaut pour toutes les dettes, à l’exclusion des dettes alimentaires et des dettes qui résultent de l’obligation de réparer le dommage lié au décès ou à l’atteinte à l’intégrité physique d’une personne causée par sa faute.

Désormais, on ne parle plus d’excusabilité mais d’effacement pour les faillites prononcées après le 1^er mai 2018 (article XX.173 et s. du Code de droit économique).

Ce nouveau concept présente des différences considérables par rapport à l’ancien régime.

1. Auparavant, l’excusabilité était accordée au failli malheureux et de bonne foi pour autant qu’il n’ait pas commis des fautes graves ayant contribué à la faillite ou à l’aggravation du passif de la faillite.

Désormais, l’effacement est accordé automatiquement mais pour autant que le failli en fasse la demande.

Il existe toutefois un rempart à cette automaticité puisque la loi prévoit que toute personne intéressée, en ce compris le curateur ou le ministère public, pourra, à partir de la publication du jugement de faillite, s’opposer, par voie de requête, à cet effacement si le failli a commis des fautes graves et caractérisées qui ont contribué à la faillite.

2. Sous l’ancien régime, le Tribunal se prononçait d’office à la clôture de la faillite, même en l’absence de demande d’excusabilité.

Dorénavant, il appartient au failli de demander lui-même l’effacement. La requête en effacement doit, soit être ajoutée à l’aveu de faillite, soit être déposée au plus tard trois mois après la publication du jugement de faillite.

3. Alors que le régime de l’excusabilité couvrait uniquement les conjoints et les ex-conjoints, le régime de l’effacement, lui, s’étend également aux cohabitants et ex-cohabitants légaux. Ce bénéfice ne leur est accordé que pour autant qu’ils soient personnellement obligés à la dette du failli et que celle-ci ait été contractée durant le mariage ou la cohabitation légale. Par conséquent, les dettes personnelles du partenaire qui sont étrangères à l’activité économique du failli ne sont pas couvertes par l’effacement.

4. Enfin, le régime de l’excusabilité qui prônait le principe du « tout ou rien » a été assoupli avec l’effacement. En effet, avant, si l’excusabilité n’était pas accordée, le failli devait rembourser l’intégralité de ses dettes. Désormais, le Tribunal peut prononcer un effacement partiel en fonction de la gravité des reproches formulés au failli.

Le bureau JGS vous épaulera pour tout dossier relatif à l'effacement.

Pour JGS Avocats, Emilie De Groote.