Articles juridiques

La garantie locative d'un bail d'habitation et le règlement collectif de dettes

Un locataire peut se retrouver en médiation de dettes.

 

Dans ce cadre, cette personne peut se retrouver avec des arriérés de loyers dont le médiateur de dettes devra prendre en compte lors de l’établissement de son plan de remboursement aux créanciers (voyez l’article précédent « Le règlement collectif de dettes »).

 

La question qui se pose dès lors est de savoir si la garantie locative revient en priorité au bailleur ou si elle doit être reversée au médiateur de dettes. En d’autres termes, il s’agit de savoir si le montant de la garantie locative doit servir à payer les arriérés de loyers ou si elle doit arriver sur le compte de la médiation afin de participer au paiement de chacune des créances.

 

Selon l’article 1675/7, paragraphe 1er, alinéa 1er du Code judiciaire. La décision d’admissibilité au règlement collectif de dettes fait naître une situation de concours entre les créanciers. En principe, les créanciers doivent être mis sur le même pied d’égalité et aucun d’eux ne peut recevoir le paiement de sa créance en priorité.

 

Par exception, l’article 8 de la loi hypothécaire indique que certains créanciers peuvent être payés par priorité s’ils bénéficient d’un privilège ou d’une sûreté (des causes de paiement préférentiel).

 

Or le législateur a institué un privilège au profit du bailleur. L’article 62, paragraphe 1er, alinéa 3 du nouveau Décret relatif au bail d’habitation énonce que « le bailleur acquiert un privilège sur l'actif du compte pour toute créance résultant de l'inexécution totale ou partielle des obligations du preneur ».

 

Mais alors comment le législateur a concilié la règle du concours avec la règle des causes de paiement préférentiel ? C’est à l’article 1675/7, paragraphe 1er, alinéa 3 que se trouve la réponse. Il y est dit que les sûretés et privilèges sont suspendus sauf en cas de réalisation de l’assiette de la sûreté ou privilège.

 

Dans les faits, si le juge de paix ordonne qu’il soit mis fin au contrat à cause des arriérés de loyers et la libération de la garantie locative, on peut considérer qu’il y a réalisation de l’assiette du privilège. Ainsi, la garantie locative reviendra au bailleur et servira à payer les arriérés de loyers. C’est en tout cas ce qui a été décidé par le Tribunal du Travail de Bruxelles francophone dans une décision du 9 mai 2018.

 

Pour JGS avocats, Vanessa Leboeuf

 


Résolution versus résiliation du contrat d’entreprise

 

En matière de contrat d’entreprise (construction, rénovation…), la différence entre la résolution et la résiliation du contrat est souvent malaisée à percevoir.

 

Cependant, il est capital de bien différencier ces deux modes de dissolution du contrat, leurs conséquences en pratique n’étant pas les mêmes.

 

Alors que l’article 1794 du Code civil octroie, au maître de l’ouvrage uniquement, la faculté de résilier unilatéralement le contrat indépendamment de toute faute dans le chef de l’entrepreneur et moyennant indemnisation de ce dernier, l’article 1184 du Code civil permet à chacune des parties de demander la résolution du contrat avec dommages et intérêts en cas de manquement de l’autre partie à ses obligations. 

 

En optant pour la résiliation, le maître de l’ouvrage peut donc mettre fin au contrat sans devoir motiver sa décision et sans mise en demeure préalable, le pendant de cette faculté étant qu’il devra indemniser l’entrepreneur de toutes ses dépenses et travaux déjà effectués ainsi que de son manque à gagner.

  

Par contre, en optant pour la résolution du contrat, le maître de l’ouvrage pourra bénéficier de dommages et intérêts à condition, premièrement, d’avoir mis préalablement l’entrepreneur en demeure d’exécuter ses obligations et, deuxièmement, de démontrer l’existence d’un manquement contractuel grave dans le chef de celui-ci.

  

Fréquemment, le maître de l’ouvrage met fin au contrat sans préciser clairement la voie qu’il emprunte. Le cas échéant, s’il ne précise pas les motifs de sa décision, la tendance est de considérer qu’il l’a fondée sur l’article 1794 du Code civil avec la conséquence qu’il sera contraint de payer une indemnité de résiliation à l’entrepreneur, alors qu’il aurait lui-même pu prétendre à un droit à indemnisation sur base de l’article 1184 du Code civil en cas de manquements graves de ce dernier.

  

Il convient donc d’être attentif au choix du mode de dissolution de son contrat, d’autant plus que la jurisprudence est assez sévère en la matière et n’admet pas facilement la requalification de la résiliation en résolution.

 

Le bureau JGS vous conseille dans vos démarches.

 

Pour JGS AVOCATS, Emilie De Groote

  


Que faire en cas de décès d'un locataire sans héritier connu?

Si vous avez mis un bien en location, il peut arriver que votre locataire décède sans laisser d’héritier. Ou encore : ces derniers sont connus mais vous signalent qu’ils n’entendent pas accepter la succession et vous laissent donc avec un bien occupé...

 

En Région wallonne, l’article 46 Décret sur le bail d’habitation du 15 mars 2018 dispose que, dans ce cas, le bail est résilié de plein droit, sans préavis ni indemnité, après un délai de trois mois à dater du décès.

 

Si l’habitation est inoccupée, vide de tout bien au décès du preneur, le bailleur peut le faire constater par un huissier. Dans cette hypothèse, le bail est résilié de plein droit à la date du constat sans préavis ni indemnité.

 

Si par contre le bien loué est toujours meublé, le bailleur doit faire établir un constat d’huissier qui doit inventorier tous les biens. Il est conseillé que l’huissier établisse un reportage photographique et profite de son passage pour relever les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité.

 

A l’issue du délai de trois mois suivant le décès du locataire, si aucun héritier ne s’est manifesté, le Décret stipule que le bailleur peut récupérer le bien loué, tout en gérant les meubles du locataire défunt « en bon père de famille », à charge de la succession. Le législateur se garde toutefois bien de préciser ce que cela signifie exactement.

 

Si l’inventaire établi par l’huissier devait révéler l’existence de meubles de valeurs, le bailleur sera prudent en faisant entreposer ces meubles chez un garde-meubles. Comme il devra sans doute avancer les frais du déménagement et du premier mois de location du garde-meuble, le bailleur sollicitera dans le même temps, auprès du Tribunal, la désignation d’un curateur à succession vacante. Ce dernier se chargera alors de rechercher d’éventuels héritiers et de vendre le cas échéant le mobilier. Et le bailleur pourra alors prétendre au remboursement des frais avancés.

 

Mais généralement l’inventaire établi par l’huissier démontrera que le mobilier laissé par le locataire défunt est sans grande valeur. Il serait alors contraire à l’intérêt de la succession d’engager des frais de déménagement et de location d’un garde-meuble. A mon avis, le bailleur devra dans ce cas faire appel à un vide-grenier ou un brocanteur qui, souvent, acceptera de vider l’immeuble gratuitement (ou pour un faible montant), mais pour autant qu’on lui laisse emporter gratuitement le mobilier. Ce faisant le bailleur agira en bon père de famille puisqu’il n’aggravera pas le passif de la succession avec des frais inutiles.

 

Il faut néanmoins faire preuve de prudence puisque la loi est vague sur le sujet et que la doctrine et la jurisprudence n’ont pas encore eu l’occasion de se positionner. Ce sera de toute manière une situation à résoudre au cas par cas en fonction des éléments propres à chaque dossier.

 

Il reste que, le temps de récupérer le bien loué, le bailleur ne percevra normalement plus aucun loyer. Si le locataire avait constitué une garantie locative, le bailleur peut la récupérer en compensation des loyers impayés, mais pour ce faire il doit déposer une requête unilatérale auprès de la Justice de Paix.

 

Il est vraisemblable que le montant de la garantie locative sera insuffisant pour compenser la perte des loyers, les éventuels dégâts locatifs, les arriérés de charges, voire les frais de garde-meuble. Si la succession lui semble bénéficiaire, le bailleur aura alors intérêt à saisir ensuite le Tribunal pour qu’il nomme un curateur à succession vacante dans l’espoir d’obtenir le paiement du solde lui restant dû.

 

Pour JGS Avocats, Jean-Grégoire SEPULCHRE

 


Le règlement collectif de dettes

 Le règlement collectif de dettes est une procédure en justice qui a été introduite par la loi du 5 juillet 1998.

 

Son objectif est de rétablir la situation financière de la personne surendettée en remboursant tout ou une partie de ses dettes et en lui permettant de vivre une vie conforme à la dignité humaine.

 

Lorsqu’une médiation de dettes intervient elle permet de souffler et de reprendre le contrôle de la situation. Mais ce n’est pas une mesure à prendre à la légère. Elle engendre des engagements et des contraintes qui seront expliqués ci-après.

 

Tout d’abord, qui peut entrer en RCD ?

Une personne physique, surendettée qui n’est pas commerçante ou qui ne l’est plus depuis 6 mois, n’ayant pas organisé son insolvabilité. De plus, elle ne doit pas avoir été révoquée d’un précédent RCD (il y a un délai d’épreuve de 5 ans à dater du jugement qui prononce la révocation).

 

Ensuite, comment introduire sa demande ?

Il faut adresser une demande (une requête) en règlement collectif de dettes au Tribunal du Travail du lieu du domicile du demandeur.

Au besoin, le demandeur peut être assisté d’un avocat ou d’un service de médiation.

Après analyse de la demande, le Tribunal accepte le cas échéant en prononçant une ordonnance d’admissibilité et il désigne un médiateur de dettes, éventuellement proposé par le demandeur.

 

Quels sont les avantages ?

Suite à la décision d’admissibilité, les créanciers ne peuvent plus poursuivre le débiteur et les intérêts des dettes sont suspendus. Il faut aussi savoir que les biens immeubles ne doivent pas nécessairement être vendus afin d’apurer les dettes. Un plan de remboursement sera proposé par le médiateur aux créanciers en fonction des possibilités du débiteur.

 

Quelles sont les contraintes ?

Toutes les ressources du débiteur en médiation doivent être versées directement au médiateur. Le médiateur reverse au médié un pécule pour lui permettre de payer ses charges courantes et, lorsque c’est possible, une retenue est effectuée pour payer les dettes. Il est important de savoir que, pendant la procédure, le médié ne peut pas aggraver son insolvabilité. La procédure dure entre 5 et 7 ans maximum, en principe.

 

A l’issue, si tout n’est pas remboursé il y a effacement purement et simplement du reste des dettes.


Si vous vous sentez dans l’impasse face à un endettement ingérable et que vous songez à recourir à la médiation de dettes, le cabinet JGS avocats se fera un plaisir de vous donner de plus amples précisions et des explications supplémentaires.

 

Pour JGS avocats, Vanessa Leboeuf


La reddition de compte dans le cadre du mandat

 Dans certaines situations, il arrive qu’une personne ne se sente plus apte à gérer divers actes de la vie quotidienne que ce soit le règlement des factures, la gestion des comptes, l’accomplissement d’actes juridiques ou autre.

 

Le cas échéant, il n’est pas rare qu’un membre de la famille ou une personne proche s’occupe de la gestion de ces actes à la demande de la personne concernée.

 

On peut alors se trouver face à la figure juridique qu’est le mandat.

 

Le mandat se définit comme le contrat par lequel une partie, appelée le mandant, charge une autre personne, appelée le mandataire, du pouvoir, qu’elle accepte, de la représenter afin de réaliser, en son nom et pour son compte, un acte juridique.

 

Loin d’être une tâche anodine, le mandat entraine une série d’obligations pour le mandataire qui se devra d’être prudent et consciencieux dans sa gestion.

 

Cet article abordera une seule des obligations du mandataire mais non des moindres : la reddition de compte.

 

Aux termes de l’article 1993 du Code civil, « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu, n’eût point été dû au mandant ».

 

Pour remplir à bien cette obligation, le mandataire ne peut se contenter d’informer le mandant de l’issue de sa mission, il doit, tout d’abord, informer le donneur d’ordre du déroulement et du résultat de sa mission. Il doit, ensuite, établir, au terme de sa mission un état détaillé des recettes et des dépenses ; ce compte de gestion doit être arrêté par le mandant. Enfin, si la reddition de compte se solde par un reliquat à charge du mandataire, celui-ci est tenu d’en verser le montant au mandant.

 

Cette obligation est souvent mise en pratique lorsque le mandant finit par être placé sous administration de biens. Le mandataire doit alors rendre compte de sa gestion à l’administrateur et s’expliquer sur les diverses opérations qui ont été effectuées dans le cadre de sa mission et ce au moyen de pièces justificatives.

 

Il est donc primordial que le mandataire respecte cette obligation puisqu’à défaut, sa responsabilité peut être engagée. En effet, le mandataire peut, le cas échéant, être condamné à rembourser les sommes sur lesquelles il n’a pu s’expliquer.

 

Le bureau JGS vous conseille dans vos démarches.

 

Pour JGS AVOCATS, Emilie De Groote


Prorogation d'un bail de résidence principale pour circonstances exceptionnelles

 

         La loi de 1991 sur le bail de résidence principale a été remplacée en Région wallonne par le Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation. Ce Décret s’applique à tous les baux (anciens ou nouveaux) à partir du 1er septembre 2018, sauf pour les baux de courte durée (moins de trois ans) en cours au 1er septembre.

 

         Ce Décret apporte quelques modifications majeures par rapport à l’ancien régime. Nous y reviendrons ultérieurement. D’autres dispositions demeurent inchangées. Il en va ainsi de la possibilité pour le locataire de solliciter une prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles.

 

C’est l’article 11 de la loi de 1991 qui réglementait cette matière. Le Décret de 2018 reprend cette disposition pratiquement mot pour mot dans son article 56.

 

Ainsi, dans le cadre d’un bail de résidence principale, lorsque le contrat vient à échéance ou prend fin par l’effet d’un congé, le preneur peut demander une prorogation s’il justifie de circonstances exceptionnelles. Cette prorogation doit être demandée à peine de nullité par lettre recommandée adressée au bailleur au plus tard un mois avant l’expiration du bail. A défaut d’accord entre parties, il appartient au Juge de Paix de fixer la durée de la prorogation. Il tient compte de l’intérêt des deux parties et notamment du grand âge éventuel d’une des parties. Il peut accorder le cas échéant une augmentation de loyer et réduire l’indemnité éventuellement due par le bailleur qui a donné initialement le congé.

 

         Le caractère exceptionnel des circonstances est laissé à l’appréciation du Juge en cas de litige. Les circonstances ne peuvent pas être exclusivement imputables à la faute du preneur. Ce serait le cas d’un locataire qui n’a rien entrepris pour trouver un nouveau logement par exemple. Pour le reste, on peut relever différents cas d’application déjà retenus par la jurisprudence : la maladie du locataire, le retard pris dans les travaux du nouveau logement (pour autant que ce retard soit indépendant du fait du locataire), des difficultés conjugales, etc. Notons que le simple fait que le congé émanait du preneur lui-même ne l’empêche pas de faire valoir la survenance de circonstances exceptionnelles par la suite.

 

         La prorogation peut être renouvelée une seule fois pour les mêmes raisons, mais rien n’empêche d’introduire d’autres demandes si de nouvelles circonstances exceptionnelles sont entre-temps apparues. Le Juge statuera toujours en tenant compte de tous les intérêts en présence.

 

Le bureau JGS vous conseille dans vos démarches.

 

Pour JGS Avocats, Jean-Grégoire SEPULCHRE

 


Le Car-Pass pour passer un contrat de vente de véhicule d'occasion

Impossible aujourd’hui d’ignorer l’existence de ce document appelé communément « car-pass ». Ce document protège les acheteurs particuliers contre les fraudes ou les contrefaçons kilométriques d’une voiture d’occasion. Le car-pass a été instauré par la loi du 12 mars 2000 et puis la loi du 11 juin 2004 et est délivré par l’A.S.B.L. Car-Pass. Auparavant, il n’était pas compliqué de manipuler le compteur kilométrique d’un véhicule d’occasion.

 

Désormais, le car-pass accompagne le véhicule immatriculé sur le territoire de la Belgique en répertoriant les kilométrages connus et les dates correspondantes. Il peut être demandé indépendamment d’un contrôle technique et coûte actuellement 7,50 €. Il assure ainsi que le potentiel acheteur puisse s’engager dans le contrat de vente en pleine connaissance de cause (en effet, le kilométrage est un élément essentiel qui détermine le prix d’achat). C’est d’ailleurs pour cela que la loi prévoit que le car-pass doit être délivré « lors de la vente ».

 

Dans la pratique, il n’est pourtant pas étonnant de constater que le vendeur et l’acheteur conviennent de laisser à ce dernier le soin de passer le véhicule au contrôle technique et de se voir délivrer le car-pass à ce moment-là. Cependant, l’acheteur et le vendeur doivent avoir conscience de l’existence de cette obligation au moment de la conclusion du contrat de vente. En effet, une clause contraire insérée dans le contrat de vente n’est pas acceptée par la loi pour se dégager de cette obligation. 

 

Cette obligation légale est accompagnée d’une sanction en cas de non-respect. La loi prévoit en son article 7 que la non-délivrance du document car-pass est sanctionnée par la résolution de la vente. Cela veut dire que chacune des parties est tenu de restituer ce qui a été reçu et le contrat est censé n’avoir jamais existé.

 

L’article de la loi précise que l’acheteur peut obtenir la résolution de la vente s’il en fait la demande. Dans ce cas, il n’est pas requis que l’acheteur ait été effectivement victime de fraude sur le kilométrage. Corrélativement, l’article ne permet pas de demander des dommages et intérêts. Enfin, d’après le texte, le juge ne dispose pas de pouvoir d’appréciation. S’il constate que le car-pass n’a pas été délivré il doit prononcer automatiquement la résolution de la vente.

 

Sur ce dernier point, il convient néanmoins de relever un jugement de la Cour d’appel de Liège du 18 janvier 2011, confirmé par la Cour de cassation dans un arrêt du 4 mai 2012. Le juge a estimé que la résolution « n’est pas automatique et que l’acheteur peut y renoncer [même implicitement, nous ajoutons] ».

 

Malgré le texte de la loi, il convient donc de ne pas se reposer abusivement sur cette obligation légale. En effet, les juges pourraient considérer qu’accepter de ne pas se voir délivrer le car-pass au moment de la vente puis réclamer sa résolution pourrait être constitutif d’un comportement abusif.

 

Pour toute question ou information supplémentaire, le cabinet JGS avocats se fera un plaisir de vous renseigner.

 

 

Pour JGS Avocats, Vanessa Leboeuf.

 


Quand l'excusabilité devient l'effacement : quels changements?

En 1997, le législateur a intégré le concept d’excusabilité dans la loi sur les faillites.

 

Ce principe permet au failli personne physique d’avoir la garantie de ne pas être poursuivi par les créanciers dont les dettes seraient restées non apurées au terme de sa faillite. De la sorte, le failli peut redémarrer une nouvelle activité commerciale sans crainte. 

 

L’excusabilité vaut pour toutes les dettes, à l’exclusion des dettes alimentaires et des dettes qui résultent de l’obligation de réparer le dommage lié au décès ou à l’atteinte à l’intégrité physique d’une personne causée par sa faute.

 

Désormais, on ne parle plus d’excusabilité mais d’effacement pour les faillites prononcées après le 1er mai 2018 (article XX.173 et s. du Code de droit économique).

 

Ce nouveau concept présente des différences considérables par rapport à l’ancien régime.

 

1. Auparavant, l’excusabilité était accordée au failli malheureux et de bonne foi pour autant qu’il n’ait pas commis des fautes graves ayant contribué à la faillite ou à l’aggravation du passif de la faillite.

 

Désormais, l’effacement est accordé automatiquement mais pour autant que le failli en fasse la demande.

 

Il existe toutefois un rempart à cette automaticité puisque la loi prévoit que toute personne intéressée, en ce compris le curateur ou le ministère public, pourra, à partir de la publication du jugement de faillite, s’opposer, par voie de requête, à cet effacement si le failli a commis des fautes graves et caractérisées qui ont contribué à la faillite.

 

2. Sous l’ancien régime, le Tribunal se prononçait d’office à la clôture de la faillite, même en l’absence de demande d’excusabilité.

 

Dorénavant, il appartient au failli de demander lui-même l’effacement. La requête en effacement doit, soit être ajoutée à l’aveu de faillite, soit être déposée au plus tard trois mois après la publication du jugement de faillite.

 

3. Alors que le régime de l’excusabilité couvrait uniquement les conjoints et les ex-conjoints, le régime de l’effacement, lui, s’étend également aux cohabitants et ex-cohabitants légaux. Ce bénéfice ne leur est accordé que pour autant qu’ils soient personnellement obligés à la dette du failli et que celle-ci ait été contractée durant le mariage ou la cohabitation légale. Par conséquent, les dettes personnelles du partenaire qui sont étrangères à l’activité économique du failli ne sont pas couvertes par l’effacement.

 

4. Enfin, le régime de l’excusabilité qui prônait le principe du « tout ou rien » a été assoupli avec l’effacement. En effet, avant, si l’excusabilité n’était pas accordée, le failli devait rembourser l’intégralité de ses dettes. Désormais, le Tribunal peut prononcer un effacement partiel en fonction de la gravité des reproches formulés au failli.

 

Le bureau JGS vous épaulera pour tout dossier relatif à l'effacement.

 

 

Pour JGS Avocats, Emilie De Groote.

 


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